Какой дом построить, чтобы потом его выгодно продать

Свой дом в два этажа Людмила и Виктор выстроили сами.Абсолютно все, начиная от проекта, — плод собственного воображения, точныхрасчетов и образец скромной мечты о прелестях загородного жилья: в доме естькамин, сауна, комната с эркером, терраса. За полтора года наши герои настольковошли в строительный азарт, что решили рядом выстроить скромный домик для сдачив аренду. Место отличное — до первой троллейбусной остановки в Киеве пять минутразмеренным шагом, а уж как бойко сдаются в аренду квартиры на столичноммассиве по соседству, и говорить не стоит. Словом, идея построить доходныйдомик на собственных полутора сотках стала реальностью уже через год посленовоселья в собственном коттедже. Только доход пришлось посчитать лишь раз: ещене укрылся домик крышей, как уже нашелся покупатель.

Доходная мысль

Доходный домик, которому не суждено было превратиться вдополнительный источник дохода, был продан как однокомнатная квартира два годаназад всего-то за $65 тыс., хотя расходы на его строительство составили около$20 тыс. Земли при нем практически нет, полсотки на весь дворик. Скромнаясумма, вырученная за двухэтажный домик в 35 квадратов общей площади, послужиластартовым капиталом для нового проекта.

Именно тогда, когда на руках оказывается крупная суммаденег, острыми приступами беспокоит головная боль. Тем более, когда есть способприумножить свои капиталы в два — три раза за год. Оглянувшись в поле, на краюкоторого стоял его собственный новый дом, Виктор решил снова заняться стройкой.

Но если потратить вырученные за маленький домик деньги напокупку земли, то мало что останется на стройматериалы. Ищи подобного себе впартнеры — говорит народная мудрость. И уже через несколько недель Викторзаливал фундамент на два дома, а Людмила, преуспевшая в точных науках,просчитывала разумное соотношение общей и полезной площади нового жилья,прикидывала необходимое количество материалов и их стоимость.

Активная стройка — сразу два фундамента было залито на 12сотках — развернулась на участке партнера Виктора. Уговор был таков: настоимость половины участка Виктор выполняет работы по строительству дома дляпартнера. Участок был оценен в $60 тыс. В считанные месяцы Виктор уже справилсяс $30 тыс. «долга»: выгнал стены, поставил перегородки, перекрытия, укрыл домкрышей. Естественно, он сам выступал в роли прораба и, как давно«прописавшийся» на строительном массиве, нашел бригаду рабочих.

Договор дороже денег

Выводить коробку своего дома по такому же проекту Викторначал немногим позже. И вложил на $20 тыс. больше — за лето цены на стройматериалы значительновозросли. За осень в нововозведенном доме появился камин, отопление, всекоммуникации. А к весне дом с оштукатуренными стенами и стяжкой на полу былготов к продаже. Покупатель нашелся только к началу прошлого лета. Дом «подчистовую» на 160 квадратов с 6 сотками земли продали за $195 тыс., из которых нужно было отдать $20 тыс. долга.

Быть может, на этом и остановился бы прораб-самородок, нотеперь в партнеры пригласили его. На таких же условиях, как и в предыдущемслучае, Виктор снова получил в распоряжение участок в 15 соток. Проект домаснова дорабатывала Людмила, конечно, с учетом предыдущего опыта.Партнер-заказчик не столько был заинтересован в доме, сколько в возможнойприбыли от его продажи. Поначалу даже обсуждалась идея построить на достаточнобольшом участке таунхауз на четыре входа. Но такая идея слишком рискованна,особенно когда возникнет необходимость срочно продать жилье. Решено быловсе-таки поставить два полноценных отдельных дома по проверенному проекту. Сначала года Виктор выставил «свой» дом на продажу и стал ждать покупателя,наблюдая за растущими ценами на участки.

Дома на продажу Людмила и Виктор строят по собственномупроекту. Хотя некоторые элементы проектировок позаимствовали из разныхвариантов архитектурных решений. Благо недостатка в них сейчас нет.

С улицы дом скромных размеров. Но благодаря использованиюподуровня, появляется «дополнительный» этаж — площадь крыши гаража превращаетсяв полезную жилую. К тому же такое конструкторское решение не требует больших икрутых лестниц.

Внутри дом выглядит просторным и уютным, самая маленькаякомната — кабинет или детская спальная в подуровне площадью 15 квадратов.

Каждый новый дом совершеннее другого. Например, в том,который сейчас выставлен на продажу, есть окно в крыше на мансардном этаже.Может показаться, что среднестатистический гражданин выбирает загородный дом поособым изыскам — камин, сауна, гараж, количество комнат. Отнюдь, как заметилаЛюдмила: «Выбирают, скорее всего, такой дом, который можно будет легкосодержать без услуг домработницы». Конечно, к такому выводу пришли,прислушавшись к мнению покупателей предыдущих домов. «Расчет очень прост, —признается Виктор, — такой дом может купить среднестатистический горожанин,продав, например, квартиру и доплатив $50 — 70 тыс. за землю». И такомугорожанину выгода налицо — квадратура дома в два раза больше, чем квартиры,есть гараж и свой участок.

Еще одно отличие последнего проекта — использованныестройматериалы. Предыдущие проекты выполнены из пенобетона и кирпича. Нынчеблоки пенобетона очень дороги. Посему решили использовать ракушечник, пока ещене столь дорогой, но зато более экологичный материал.

Цена на стройматериалы, можно сказать, — определяющаядоходности проектов Виктора и Людмилы. Когда начинали строить первый дом, мешокцемента стоил 8 грн., а стоимость земли в пригороде — $5 тыс. за сотку. А нынче, спустя полтора года, — уже $15тыс. за сотку земли и 23 грн. за цемент. При этом продажная цена домов — $200 тыс. и $320 тыс. соответственно.

Расчет по долгу

Только продастся этот дом, Виктор возьмется за строительствоследующего, тем более что фундамент уже залит. Очередное строительство начато вкредит — подгоняют те же цены, которые в сезон строительства взлетят в 1,5-2раза. Пока удается одалживать под проценты у друзей. «В банке кредит будетдороже, — считает Людмила, — к тому же необходимо ежемесячно гасить платеж, а унас нет планомерного поступления денег». Долг у друзей оформляется расписками сфразой «до момента продажи дома». Кроме прочего в банке нужно оставитьимущество в залог, а рисковать своим добром Виктор не готов.

К своей одноразовой прибыли наши герои идут постепеннымикапиталовложениями. И экономно расходуют средства. Например, Виктор самвыступает прорабом и снабженцем. Наемный менеджер запросил бы ежемесячноминимум $1,5 тыс.

Есть и «своя» бригада рабочих, получающих в соответствии собъемом выполненных работ. По опыту прораба-самородка, сложнее всего найти нестолько мастеров-специалистов, сколько честных и ответственных работников. Атакой подход к оплате труда очень дисциплинирует и позволяет рассчитывать наоптимальные сроки строительства. «Если есть деньги и хорошая бригада, —рассказывает Виктор, — дом можно выстроить за 4 — 5 месяцев со всемикоммуникациями, заведенными в дом, и штукатуркой».

А вот где экономия вредна, так это при оформлении документовна дом. Виктор не ждет в очередях, а использует каналы «быстрой передачи». Зачто платит около $5 тыс. Справок не так уж и много, но время обходится слишкомдорого. Например, еще не все документы получены на первый дом, а там уже новыйхозяин живет почти год и ждет, когда сможет переоформить его на себя. Не менеегода требуется, чтобы сдать в эксплуатацию готовый дом, а если не использовать«связи», только три-четыре месяца можно ждать своей очереди, чтобы попасть наприем в БТИ и сдать документы на оформление.

Такой рентабельности, которую удалось получить на продажепервого дома, наши герои уже не ждут. Но в абсолютном выражении можнозаработать больше, если увеличить площадь очередного дома. А для этого нужныхорошие капиталовложения. Только особого смысла в больших проектах наши героине видят. «Большой дом, конечно, можно намного дороже продать, — размышляетЛюдмила, — но нужно заказать оригинальный проект, что недешево, больше вложитьв само строительство, а главное — дольше ждать покупателя». Очень много домовна массиве, которые продаются годами, вернее, никак не найдут своегопокупателя. Как справедливо рассуждают Виктор и Людмила, за ту цену, которуюпросят за большие коттеджи с облагороженной вокруг территорией, красивымиограждениями и удобными подъездами, выгоднее строить самому: «Скажем, за $700тыс. можно купить или построить коттедж в тихом и живописном месте, — говоритВиктор, — а у кого есть $300 — 400 тыс., тот строит дом сам, нанимая бригаду спрорабом».

Своего покупателя годназад наши герои ждали три месяца, но интересующихся за это время было болеедесятка. Теперь же за два месяца лишь два просмотра. Но еще не наступило лето —пик продаж загородных домов. И, тем не менее, строительство жилья на продажу вКиеве или в пригороде постепенно теряет былую рентабельность из-за ростастоимости земли. «Все, кто занимался строительством как бизнесом вКиево-Святошинском районе, пошли дальше от столи-цы, — делится наблюдениямиЛюдмила. — Знакомый продал за $210 тыс. дом в 20 км от Киева, там, где земля вдвоедешевле, нежели у городской черты».