Монополия нотариата: Введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Обяжут ли граждан получать нотариальные услуги, без которых они вполне обходились?

7 апреля 2016 года в Государственной Думе состоялись парламентские слушания на тему «Нотариат как эффективный механизм защиты прав граждан и юридических лиц: актуальные задачи и пути их решения», проведенные по инициативе Комитета по конституционному законодательству и государственному строительству.

Официально слушания были посвящены обсуждению проекта федерального закона о нотариате, но, похоже, ключевым вопросом стоял вопрос о возврате обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью. Практически все участники Парламентских слушаний это признавали.

Активный участник Парламентских слушаний, заместитель Председателя Законодательного Собрания Ростовской области - председатель комитета по законодательству Ирина Рукавишникова, выразила это так: « В целом, законопроект устраивает всех. Но одна из основных проблем, которая беспокоит нотариальное сообщество, это отсутствие в законопроекте (как и в действующем законе) обязательного требования о нотариальном заверении сделок с недвижимостью».

По мнению советника министра юстиции РФ Марии Мельниковой, нотариат должен быть полностью вовлечен в оборот недвижимого имущества, и это является серьезной и существенной защитой оборота недвижимости. При этом Мария Мельникова не отрицала, что сделки с недвижимостью для нотариата являются самым «лакомым куском». И Министерство юстиции поддерживает это пожелание. Мария Мельникова выразила надежду, что нотариат оправдает себя. И общество увидит, что данный шаг оправдан. А это, на мой взгляд, главное. Видит ли общество такой шаг оправданным? См. видео https://www.youtube.com/watch?v=NgKB-MWugSk

Единственным участником Парламентских слушаний, выступившим против инициативы Минюста и Комитета по конституционному законодательству и государственному строительству Государственной Думы РФ, оказался заместитель секретаря Общественной палаты Александр Музыкантский. Его позиция сводится к следующему. Нотариальное заверение сделок с недвижимостью доступно и сейчас, но оно не пользуется популярностью. Согласно официальной статистике, за прошлый год через нотариусов прошло около 130 тыс. таких сделок, тогда как, по подсчетам Росреестра, общее число сделок с недвижимостью перевалило за 2 млн. Непопулярность нотариальных услуг в этой сфере Александр Музыкантский связывает с редкими случаями привлечения нотариусов к ответственности. По его словам, за последние 5 лет это случалось 55 раз. Он обращал внимание, что недвижимость могут изъять у приобретателя, даже если сделка была удостоверена нотариусам.

Александр Музыкантский в части отсутствия гарантий для добросовестного приобретателя при нотариальном удостоверении сделки совершенно прав. Нотариальное удостоверение сделки не гарантирует добросовестного приобретателя недвижимости от виндикационного иска, если в цепочке окажется сделка с пороком воли (ст.302 ГК РФ). А таких случаев достаточно много. И судебные споры по истребованию недвижимого имущества у добросовестных покупателей возникают все чаще.

Остальные спикеры на слушаниях идею обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью поддержали.

При этом, аргументация сторонников введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не содержит убедительных аргументов в пользу такого шага. Все что я прочитал или посмотрел в видеозаписи на сайте Федеральной нотариальной палаты (https://notariat.ru/news/25492/ ) можно назвать обычным популизмом.

Когда вопрос ставится «или — или», то следует его рассмотреть в плоскости разумного баланса публичных и частных интересов

Всем понятно, что нотариат заинтересован в обязании всех участников рынка оборота недвижимости совершать нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Это существенно повысит доходы нотариусов.

Все мы знаем, что нотариат является профессиональной корпораций, для деятельности которой создана монополия. Нотариат является закрытой корпорацией, с жестко регулируемой численностью. Поэтому предоставление нотариату, как хозяйствующему субъекту, в условиях его монопольного положения на рынке возможности свободного произвольного установления цен не отвечает интересам общества в целом, и интересам потребителей услуг нотариата.

Важно соотношение цены услуги и ее ценности ( полезности ). Этот момент ключевой.

В силу этого, предложение ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью должно отвечать в первую очередь интересам потребителей этих услуг. Так как получается, что государство обяжет граждан получать нотариальные услуги, без которых они до этого вполне обходились. Это же не налог на содержание нотариата. Поэтому, первый вопрос, во что потребителям обойдется нотариальное удостоверение сделок ? Но почему-то этот вопрос не ставится в центр общественного внимания. Он не звучал в выступлениях спикеров состоявшихся Парламентских слушаний.

Второй вопрос, что в себя будет включать услуга по обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью? Будет ли нотариус технически заверять типовой договор, или нотариус будет осуществлять сбор документов по предшествующей цепочке сделок, их правовой анализ? Это разный объем работы. Какую часть ответственности за правовую «чистоту» сделки примет на себя нотариус? На мой взгляд, необходимо переходить к регламентам нотариальных услуг.

Третий вопрос, какова будет цена данной нотариальной услуги при ее обязательности? За государственное понуждение граждан к потреблению данной нотариальной услуги нотариату необходимо пожертвовать ценой.

Если, цена данной услуги будет определяться самой корпорацией нотариата, то непонятно почему общество должно быть заинтересовано в таком подарке монополисту, коим является нотариат?

Что происходит сейчас? Граждан пытаются обязать получать нотариальные услуги, без которых они вполне обходились. За что они должны платить деньги, я например не понимаю. Это нигде не обговаривается.

Цена вопроса?

Коллеги, хочу обратить ваше внимание, что цена вопроса достаточно высока. По сообщениям Радченко И.В., нотариуса города Москвы, подготовка проекта договора и его нотариальное заверение стоит в среднем 30 - 40 тысяч рублей.

Если исходить из статистических данных за 2015 год, приведенных в выступлении на состоявшихся Парламентских слушаниях заместителя секретаря Общественной палаты Александра Музыкантского, что за прошлый год через нотариусов прошло около 130 тыс. сделок с недвижимостью, тогда как, по подсчетам Росреестра, общее число сделок с недвижимостью перевалило за 2 млн. Соответственно приблизительный порядок цифр получается следующий: 60 – 80 млрд. рублей в год должны заплатить граждане и юридические лица за нотариальное удостоверение сделок. Это цена вопроса в отношении публичного интереса. А стоит ли декларируемый публичный интерес 80 миллиардов рублей в год из карманов граждан и касс юридических лиц?

Перейдем к цене вопроса с учетом частного интереса. Во что обойдется каждому гражданину инициатива введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Как я понимаю, разумные интересы граждан заслуживают внимания со стороны государства.

Как мы знаем стоимость нотариальных действий складывается из нотариального тарифа (он установлен законом и един для всех нотариусов) и стоимости правовой и технической работы (она примерно у всех нотариусов одинаковая, но может отличаться в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы).

Для нотариальных действий по нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью нотариальный тариф составляет для сделок более 1 млн. руб.— 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей (ст.22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате"). Если взять стоимость квартиры равную 3 миллионам рублей, то получаем нотариальный тариф в сумме 11000 рублей. Стоимость правовой и технической работы составляет от 7 000 рублей. И она не регламентируется. Таким образом, мы получаем стоимость данной нотариальной услуги минимум в 18 тысяч рублей.

Существенным моментом, затрагивающим частные интересы граждан является то обстоятельство, что сделки с недвижимостью обычно осуществляются парно. То есть гражданин, улучшая свои жилищные условия, продает квартиру меньшей площади, и на полученные деньги с доплатой покупает квартиру большей площади. Таким образом вменяемые гражданам дополнительные затраты на нотариальные услуги возрастают почти в 2 раза. А это уже порядка 36 тысяч рублей. То же и при смене места проживания, и вообще в большинстве случаев это 2 сделки. Согласитесь, неплохие деньги. Нотариальная услуга в том виде, в каком она оказывается сейчас, стоит таких денег?

В связи с этим возникает ряд вопросов. Что представляет собой нотариальный тариф? Как он расходуется? Нотариальный тариф является доходом нотариуса совершившего нотариальное действие? В какой части он отходит государству? В какой части нотариальным палатам регионов и федеральной нотариальной палате?

В этих вопросах должна быть абсолютная прозрачность.

Справка:

Александр Музыкантский, заместитель секретаря Общественной палаты. Последовательно отстаивал права Игоря Логинова, добросовестного приобретателя, у которого московские власти в судебном порядке истребовали квартиру. Квартира по закону должна была перейти к городу как выморочное имущество. Но, в результате мошеннических действий организованной группы лиц, по нотариально заверенной доверенности от имени умершей владелицы, по цепочке квартира попала к Игорю Логинову, который о мошенничестве не знал.

Судебное решение от 29 ноября 2013 года состоялось в пользу Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы (решение прилагается). Вышестоящие инстанции поддержали решение первой. Верховный суд РФ изначально отказался пересматривать дело. И только благодаря настойчивости Александра Музыкантского, после его шести обращений на имя председателя суда Вячеслава Лебедева, решения судов об удовлетворении иска были в середине марта этого года отменены Гражданской коллегией Верховного суда, и дело направлено на новое рассмотрение.

Историю семьи Логиновых см. http :// www . sovsekretno . ru / articles / id /5399/

• 5622
• рейтинг 2

Похожие материалы

Комментарии (108)

Вадим, у меня опыт только в отношении жилой недвижимости в Москве. И я выступаю либо как независимое лицо, к которому обращаются за консультацией, либо со стороны столь нелюбимых Ильёй Радченко риэлторов. :) Могу рассказать, как это делалось и как делается.

Основных источников опасности для покупателя два.

1. Пороки этой или предшествующих сделок по отчуждению объекта, прежде всего пороки воли: заключение сделки несделкоспособными, под влиянием обмана, насилия и т.п. Полноценной защитой тут может быть разве что срок исковой давности. Отчасти помогает изучение документов по предыдущим сделкам, однако очень часто у продавца есть только «последний» («его») договор купли-продажи. В этом случае нелегальными способами риэлтор может получить расширенную выписку из ЕГРП и посмотреть всю историю сделок по данной квартире с 1998 года. Неплохую защиту от «пороков воли» даёт нотариальное заверение соответствующей сделки, но чтобы это работало, нужно, чтобы во всей цепочке продаж от приватизации или покупки на первичном рынке были нотариально заверенные сделки, а это бывает редко. Довольно обычное дело — предоставление справок из ПНД и НД на продавцов, а в сложных случаях может проводиться психатрические освидетельстование продавцов (хотя это бывает очень редко, обычно просто отказываются от покупки таких квартир).

2. Существование лиц, сохраняющих право на жилое помещение независимо от его отчуждения. Это прежде всего, но не только, «отказники» от приватизации. Здесь единственный инструмент, который может дать какие-то гарантии, — это расширенная выписка из домовой книги (с момента постройки дома). По этой выписке очень легко составить список всех потенциально проблемных лиц. Раньше, в 1990-е, риэлторы её брали практически всегда, поскольку это не представляло существенных трудностей. Сейчас её не дают даже собственнику (персональные данные!), получать её нелегальными способами очень дорого, и поэтому в 99,9% случаев проще отказаться от покупки квартиры, где возникает ощущение, что выписку надо бы взять. Текущая же выписка же из домовой книги полной информации не даёт. Кстати, обычное дело — брать со всех лиц, проживающих в продаваемой квартире, кроме самого продавца, нотариально заверенные заявления о том, что они против продажи не возражают и освободят квартиру после её продажи.

3. Есть специфические случаи, например наследование. В наследовании две проблемы: (1) часто продают до истечения даже 3-летней исковой давности; (2) существует такой специфический риск, как «тайный наследник», который фактически вступил в наследство и может это легко доказать, но к нотариусу не обращался. Бывают и более экзотические ситуации вплоть до нелегализованных перепланировок.

Здесь нет каких-то жёстких правил, всё строится на интуиции риэлтора и юриста, и я бы даже сказал, что на интуиции риэлтора в первую очередь. Именно риэлтор принимает решение о том, «до какой степени копать» и идти ли на тот или иной риск. Клиенты риэлторов — покупатели — обычно совершенно здравомыслящие люди, они так и спрашивают: нам больше нравится эта квартира, она больше (ближе к метро, дом лучше) и дешевле, мы понимаем, что тут риски больше, но насколько они больше?

Та же проблема (невозможность оценить риски объективно) не только у риэлторов. Сталкивался с ситуацией, когда в отношении одной и той же квартиры одна страховая компания по титульному страхованию категорически отказывается страховать, ссылаясь на «риск истребования квартиры», а другая не моргнув глазом всё страхует по обычному тарифу.

До тех пор, пока будет существовать пункт 2 (все эти бесконечные права отказников от приватизации, членов семьи собственника и т.п.), не вижу, каким образом для ответственного покупателя нотариальное заверение будет способствовать уменьшению его личных рисков. Это же верно и в отношении пункта 1, поскольку статья 302 ГК сейчас практически не работает (сложно сконструировать пример, когда квартира «выбыла из владения», но «не против воли»). Да, нотариус может «подсказать» какие-то вещи, которые он видит из документов. Но обычно покупатели о том, что им скажет нотариус, и так знают, а риски для себя уже оценили.

ВЫВОД: в текущих условиях проверки квартир и оценки рисков нотариусу нет места, а нотариальное удостоверение покупателю никаких дополнительных гарантий не даёт (случаи, когда покупают у алкоголиков и наркоманов, оставим за скобками; по моему опыту, как раз с такими продавцами сплошь и рядом нотариально удостоверенные договоры). Другой вопрос, что если нотариальное удостоверение будет обязательным, то лет через 10 мало-помалу выстроятся «цепочки» нотариально удостоверенных сделок по отчуждению, а по предыдущим сделкам истекут сроки давности. Но это будет не сразу.

Вопрос о том, что можно сделать, уже обсуждался: в первую очередь полностью открытый реестр, обязательная регистрация в реестре прав всех без исключения лиц на жилые помещения, расширение защиты добросовестного приобретателя. Но это нужно делать независимо от наличия или отсутствия нотариального удостоверения сделок.

. Самое главное. После беседы с Ильёй Радченко в соседней теме я ещё раз хотел бы подчеркнуть, что, по-моему, нотариальное удостоверение вводится вовсе не для защиты прав покупателей. Если уж говорить о чьей-то защите, то оно защищает в первую очередь отчуждателей от совершения сделок под влиянием обмана или заблуждения. Соответственно, обсуждать надо в первую очередь защиту продавцов / дарителей.