Как заключить договор субаренды квартиры

Владельцы имеют право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе — сдать в аренду. А арендатор, в свою очередь, имеет право сдать имущество в субаренду, если собственник не возражает.

Как регулировать субарендные отношения?

Что это такое

Субаренда — это юридическая сделка. Она подразумевает под собой временную передачу права распоряжения имуществом третьему лицу.

Это право передаёт исключительно собственник помещения. Сделка может быть совершена только с его письменного согласия.

Согласие может быть выражено 2-мя законными способами:

В «первичном» договоре аренды отдельно прописан пункт, в котором сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное имущество в субаренду, так как владелец помещения не возражает Составить и подписать согласие не важно, как оно будет оформлено — главное, чтобы оно выражало это согласие, было оформлено в письменном виде и подписано собственником арендованного помещения. Лучше, оформить этот документ, как дополнительное соглашение к договору аренды

Сдача квартиры в субаренду подразумевает под собой переуступку арендатором этой квартиры своего права пользования ею третьим лицам.

То есть, собственник квартиры передаёт право распоряжения арендатору на основании договора аренды.

Арендатор, в свою очередь, предварительно получив согласие владельца квартиры, сдаёт её в субаренду другому лицу.

Переуступка право пользования помещением является законной сделкой, если заключена в соответствии с нормами действующего законодательства.

Как и любой другой сделки, у субаренды есть свои нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы сделка состоялась в рамках закона.

Это:

Договор субаренды отвечает правилам составления договора аренды и должен быть заключён в соответствии с главой 34 ГК РФ Договора субаренды отвечает требованиям, которые применяются к гражданско-правовым договорам то есть, он должен быть заключён с учётом подраздела 2 раздела 3 ГК РФ Договор субаренды является «вторичным» договором то есть он зависит от условий заключения «первичного» договора, то есть договора аренды Договор субаренды помещения не может быть заключён без согласия владельца этого помещения также он не может быть заключён на срок, который превышает срок действия «первичного» договора Регистрировать договор субаренды в органах Росреестра нет надобности если срок его действия не превышает 1 год Если речь идёт о государственном имуществе то сдать его в субаренду можно только, проведя конкурс между потенциальными субарендаторами Если сторонами договора являются юридические лица то арендатор является налоговым агентом части уплаты НДС, а также является плательщиком этого налога в части реализации услуги по аренде квартиры

Видео: как проверить квартиру при аренде и какие документы

Субаренда квартир

Такая сделка довольно рентабельна для субарендатора, особенно если речь идёт о посуточной или почасовой аренде.

Главное условие такой сделки — вовремя оплачивать арендную плату арендатору, чтобы у собственника квартиры не возникало вопросов.

Досрочное расторжение «первичного» договора аренды приводит к тому, что арендатор должен расторгнуть и договор субаренды.

Впоследствии, субарендатор может попросить владельца квартиры заключить с ним договора аренды.

Как правило, стоимость субаренды на 20%-30% выше стоимости арендной платы собственнику. А, если речь идёт о посуточной или почасовой субаренде, то «навар» может составлять порядка 100%.

Бывает так, что договор аренды был заключён на длительный срок, с условием того, что арендная плата не меняется.

А договор субаренды — краткосрочный, и плата за пользование квартирой может меняться. Тогда арендатор получает прибыль порядка 30%.

Как и любые другие гражданские отношения, субарендные отношения должны регулироваться документом — то есть договором. Он составляется обязательно в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

Договор должен содержать в себе сведения о предмете договора, и о сторонах сделки, а также о сроках и порядке внесения платы за пользование. Без этих условий договор не будет считаться действительным.

Предмет сделки и условия её заключения являются существенными условиями такого договора. Эти моменты должны быть обязательно освещены в документе.

В противном случае, он будет недействителен, в сделка будет заключена с нарушением закона. Предметом данного договора является факт сдачи квартиры в субаренду третьим лицам.

В договоре необходимо достаточно подробно расписать:

1. Полное наименование каждой стороны.
2. Адрес места нахождения фирмы.
3. Документ, на основании которого она осуществляет деятельность.
4. Должность и ФИО руководителя.

Если же сторонами являются физические лица, то нужно указать:

• полностью ФИО;
• адрес регистрации;
• паспортные данные

1. Адрес, по которому оно располагается.
2. Категория – в данном случае, квартира.
3. Общая и жилая площадь.
4. Количество комнат.
5. Этажность дома.
6. Прочие сведения, на усмотрение сторон

Далее в договоре нужно перечислить основные условия заключения и расторжения сделки. Это:

Срок в течение которого арендатор должен передать субарендатору право пользования квартирой Размер субарендной платы а также сроки и порядок её внесения, порядок и сроки решения конфликтных ситуаций Права и обязанности сторон по отношению друг к другу и к квартире ответственность каждой стороны за нарушение условий контракта

Важным моментом является отражение условий расторжения договора. К таковым можно отнести:

Нарушение субарендатором сроков и порядка внесения платы за пользование помещением может привести к тому, что арендатор досрочно расторгнет с ним договор субаренды кроме того, арендатор может потребовать внесения всего долга, а также оплаты пени и штрафа за просрочку Если арендатор увидит, что субарендатор использует данную квартиру не по назначению он также имеет право досрочно расторгнуть с ним договор Также основанием для досрочного расторжения является тот факт что квартира находится в ненадлежащем состоянии

Сторонами сделки субаренды квартиры могут быть как юридические, так и физические лица.

Заключается договор субаренды квартиры между гражданами точно так же, как и между предприятиями. Только сторонами сделки являются не фирмы, а люди.

Поэтому нужно указывать их данные:

1. Полностью ФИО.
2. Адрес места регистрации.
3. Данные из паспорта.

Такие сведения указываются не только о сторонах субаренды, но и владельце квартиры, так как он является неотъемлемой часть сделки. Без его письменного согласия, арендатор не имеет права сдавать квартиру третьему лицу.

Важный вопрос субаренды — кто платит НДС? Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатор государственного или муниципального имущества остаётся налоговым агентом в части уплаты НДС.