Что делать, если управляющий вашего сообщества владельцев квартир в одностороннем порядке увеличил платежи, собираемые в ремонтный фонд дома?

Сообщество владельцев квартир – это форма совместного управления домом в тех домах, где собственники квартир не учредили квартирное товарищество.

Насколько нам известно, в последнее время какой-то управляющий сообществом владельцев квартир разослал собственникам квартир сообщения о своем решении в одностороннем порядке повысить размеры платежей, вносимых в ремонтный фонд дома. Управляющий обосновывает свое решение тем, что когда-то несколько лет назад он проводил в доме ремонтные работы, за которые собственники квартир остались ему должны, поскольку денег, уплаченных ими в ремонтный фонд дома, по его утверждению, было недостаточно для осуществления тех работ.

Увеличение платежей в ремонтный фонд в одностороннем порядке с целью погашения старых задолженностей доказывает, что управляющий некорректно выполнял обязательства, возложенные на управляющего Законом о квартирной собственности. Согласно статье 22 Закона о квартирной собственности, управляющий должен составлять хозяйственный план на календарный год, содержащий обзор состояния дома и планируемых действий, а также размеры необходимых для этого платежей, вносимых в ремонтный фонд. Хозяйственный план утверждают собственник квартир большинством голосов на общем собрании. Таким образом, в случае соответствующего закону делопроизводства долгов, не оговоренных с собственниками квартир, вообще не должно возникать. Собственники квартир не обязаны сразу вносить платежи, увеличенные управляющим с целью покрытия старых долгов, а должны выяснить, производились ли вообще такие работы и, если да, то когда, относятся ли эти работы к ремонту жилых помещений или речь идет о работах, оплачиваемых из расходов на обслуживание, и почему управляющий своевременно не сообщил собственникам квартир о необходимости увеличить платежи.

Ремонтом жилого помещения считается монтаж, демонтаж, замена или восстановление строительных конструкций, технологических систем или их частей. В ходе ремонта можно повысить уровень благоустройства дома и установить дополнительное оборудование. Поэтому, скорее всего, нет оснований считать, например, ремонтными работами ежегодно перед отопительным сезоном осуществляемую промывку и опрессовку отопительного трубопровода.

Согласно части 1 статьи 146 Закон об общей части Гражданского кодекса, срок давности требования, проистекающего из сделки, оставляет три года. Между управляющим и представителем собственников квартир должен быть заключен устный или письменный договор поручения, и управляющий должен действовать на условиях, определенных этим договором. Требование управляющего об увеличении платежей в ремонтный фонд с целью погашения старых задолженностей является требованием, проистекающим из сделки. Таким образом, если управляющий в течение трех лет после выполнения ремонтных работ не сообщил собственника квартир, что у них возник долг, и не сделал предложения об увеличении платежей в ремонтный фонд, то срок давности его долгового требования истек. Если же управляющий подтвердит, что он своевременно сообщил собственникам квартир о задолженности, но они намеренно не стали выплачивать долг, то срок давности продлевается до десяти лет. В зависимости от конкретных обстоятельств срок давности требования считается истекшим по истечении трех либо десяти лет с момента возникновения задолженности. Согласно статье 142 Закона об общей части Гражданского кодекса, после истечения срока давности требования собственники квартир могут отказаться от исполнения платежного обязательства.

Таким образом для оспаривания требования управляющего собственники квартир должны совместно представить управляющему письменное требование о созыве общего собрания. Если управляющий откажется созывать общее собрание, то собрание можно созвать по инициативе как минимум одной четвертой собственников квартир, предуведомив о проведении собрания собственников квартир и управляющего как минимум за одну неделю. На общем собрании следует вместе с управляющим обсудить правомерность долгового требования. Если собственники квартир посчитают, что срок давности требования стек, то управляющий, в случае несогласия с этим, может оспорить дело в суде. Если же собственник большинством голосов решат, что требование управляющего следует удовлетворить, то такое решение является обязательным для всех собственников квартир.