Порядок одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика

В данной статье пойдёт речь о порядке расторжения договора с застройщиком. Мы рассмотрим расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика на основании просрочки передачи объекта на срок более, чем 2 месяца (пункт 1 часть 1 статьи 9 ФЗ-214). Мы не рассматриваем здесь:

– иные основания для одностороннего отказа,

– как расторгнуть договор ДДУ в судебном порядке,

– расторжение договора застройщиком.

Выгоды от расторжения договора ДДУ дольщиком, которые реально получить (не просто написать в иске, а взыскать), как правило, от 40 до 90 % сверх цены квартиры. При одностороннем порядке расторжения ДДУ нужно учитывать возможные препятствия.

Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно

Как правильно уведомить о расторжении ДДУ в одностороннем порядке?

Для того, чтобы отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, достаточно направить застройщику соответствующее уведомление. Со дня направления договор утрачивает свою юридическую силу (именно направления, а не получения).

Чтобы предотвратить лишние проблемы, стоит заранее позаботиться о доказательствах направления уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке застройщику. По закону 214-ФЗ письмо должно направляться «заказным письмом с описью вложения». Однако Почта России согласно внутренним порядкам может отправить либо заказное письмо (нет описи вложения), либо с объявленной ценностью (опись сделать возможно). Поэтому второй вариант будет более правильным. В судебной практике устоялось, что во избежание споров о содержании письма к нему следует приложить опись вложения, максимально индивидуализировав в ней почтовое отправление.

Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика

Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?

наименование и ИНН юридического лица девелопера, прописанное в ДДУ

действующий юридический адрес застройщика, и любые другие адреса застройщика из договора, если они не совпадают с юридическим

ФИО и паспортные реквизиты (каждого) дольщика. Если реквизиты отличаются от указанных в договоре, нужно приложить документы-подтверждения их смены. Если участников строительства в одном договоре несколько, то уведомление о расторжении ДДУ следует делать всем, только так отказ будет действительным. Один из участников не может выйти из договора.

№ и дата заключения ДДУ

ссылка на основание расторжение

уведомляю застройщика об одностороннем отказе от договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ссылка на основание для выплаты цены и процентов

возвратить цену договора и проценты за её использование на основании части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вопреки распространённому заблуждению дольщик не обязан рассчитывать в претензионном письме размер процентов. Ведь формула расчёта указана в законе 214-ФЗ, а у застройщика есть все данные для подстановки значений: дата внесения цены, размер ставки рефинансирования, количество дней использования. Напротив, если сделать расчёты неправильно, появится основание для отказа в их выплате. Поэтому лучше не мудрить

банковские реквизиты (каждого) дольщика для возврата цены и выплаты процентов

ФИО получателя полностью, номер счёта,

наименование, БИК, к/с банка

(каждый) участник долевого строительства, на каждой странице

Приведённый образец перечень годится для условно-типичного случая расторжения ДДУ в одностороннем порядке (80 % от всех случаев). Сложности возникают, когда, от девелопера действует третье лицо (не путать с уступкой), наименование или адрес застройщика поменялись, дольщик менял паспортные данные или умер – всех случаев не перечесть. Но все они решаемые.

Кстати, если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то строительная компания должен будет возвратить уплаченную дольщиком стоимость (часть в виде первоначальной цены, а часть в виде убытков виде разницы первоначальной цены и цены покупки).

Порядок регистрации расторжения ДДУ в Росреестре

Как только уведомление направлено, чтобы не терять время, можно зарегистрировать расторжение ДДУ. Для этого необходимо выполнить ряд действий по порядку.

1. Подготовить комплект документов (см. таблицу ниже).
2. Прибыть в МФЦ с комплектом документов, паспортом и платёжным поручением: в Москве это любой МФЦ, в области – МФЦ по месту строительства жилого комплекса.
3. Оплатить госпошлину 350 руб. в терминале.
4. Предъявить и подать комплект документов с чеком об оплате госпошлины. Внимательно проверить и получить расписку о приёме документов. В ней указывается дата выдачи документов. Все оригиналы и копии документов должны быть по порядку включены в расписку.
5. Получить документы после государственной регистрации. При себе иметь паспорт и расписку о приёме.

Уведомление об одностороннем отказе

Чек и опись вложения в отправление с уведомлением

Оригиналы по количеству адресов направления застройщику и копии

Договор уступки по ДДУ (если есть)

Противодействие застройщика одностороннему расторжению ДДУ дольщиком

Пытаясь уклониться от последствий одностороннего порядка расторжения ДДУ по инициативе дольщика, строительная компания может предложить подписать участнику строительства:

соглашение о добровольном порядке расторжения ДДУ

дополнительное соглашение о переносе сроков передачи

соглашение о добровольном порядке расторжения ДДУ

дополнительное соглашение о переносе сроков передачи

Не следует соглашаться на эти уловки застройщика.

1. Соглашение о расторжении чревато для дольщика потерей причитающихся ему по закону санкций. Мы не встречали ни одного соглашения о расторжении, где дольщику бы компенсировалась заморозка его средств на неудачное строительство. Наоборот, чаще всего мы видели, что чтобы расторгнуть договор по собственной инициативе, дольщик выплачивает некий «штраф», юридическим языком говоря – отступное.
2. Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи или передаточный акт влекут невозможность расторжения ДДУ на основании просрочки. Но и уклонение дольщика от получения объекта по передаточному акту в установленном законом и договором и порядке также недопустимо. Поэтому мы в Обществе защиты дольщиков формулируем текст уведомления так, чтобы позволить доказать факт уклонения застройщика от подписания передаточного акта, а не дольщика.

Почему строительная компания не всегда платит?

В течение положенных по 214-ФЗ 20 рабочих дней с момента направления уведомления застройщик обязан возвратить дольщику цену помещения (квартиры, апартаментов, машиноместа, кладовой и пр.), а также выплатить проценты за её использование.

По нашим наблюдениям за 3 года в 56 % случаев девелоперов Москвы и Московской области возвратили дольщику цену в положенный срок. Однако прецедентов полного возврата процентов или убытков за всю историю наблюдений у нас и наших коллег (даже в других регионах) нет. Хотя теоретически такое возможно. Почему так происходит?

Очевидно, что юристы застройщика понимают: цену суд и так взыщет. Чтобы не увеличивать размер процентов за её использование, некоторые застройщики принимают решение возвратить её сразу. Возможно, присутствует какой-то имиджевый момент. Но проценты и убытки не платят.

Однако некоторые застройщики не возвращают даже цену: кто-то принципиально смотрит на своих клиентов как на пустой звук, кто-то не имеет средств. При этом рост размера процентов и даже убытков дольщика (проценты банку) их не останавливает.

Неплательщиков объединяет сухой расчёт: при обращении в суд общей юрисдикции в большинстве случаев судьи проценты сильно занижают, а штрафы за отказ добровольно их выплатить и убытки вовсе не взыскивают . На этот счёт есть хорошая обзорная статья на Закон.ру. И к нашему великому счастью такие расчёты оказываются неверными, когда речь идёт о порядке взыскания через арбитраж.

Где лучше судебная практика по расторжению ДДУ?

Перед составлением иска нужно определиться, в какой суд его подавать, ориентируясь на судебную практику расторжения ДДУ по инициативе дольщика. Суммы штрафных санкций, например, если квартира приобреталась за год до начала просрочки, равны 90 % цены квартиры. Не стоит ими пренебрегать: арбитражные суды взыскивают не менее половины от этих сумм. А убытки от процентов по ипотеке можно возместить полностью. И у нас есть такая судебная практика в арбитраже Москвы и области. Более подробно о расчётах выгод от расторжения ДДУ в отдельной статье.

У многих юристов не получается взыскивать такие суммы в арбитражных судах. После череды проигрышей они отказались от арбитражной схемы, переключившись обратно на суды общей юрисдикции. При этом убеждают дольщиков, что это не выгодно и им. Однако практика Общества защиты дольщиков с 2015 года говорит об обратном. Даже за последний год снижения не более, чем в два раза.

Возврат цены квартиры

В полном объёме

В полном объёме

Взыскание процентов за пользование ценой

Снижение более, чем в 4 раза

В полном объёме

Взыскание убытков (проценты по кредиту)

В полном объёме

Отказ или снижение более чем в 8 раз

Снижение в 2 раза

Компенсация морального вреда

Сроки судебного процесса

Во всех случаях за взысканием компенсаций по расторгнутому ДДУ выгоднее обращаться в арбитражный суд

Для подачи иска о расторжении ДДУ и взыскании процентов, убытков и штрафов дольщик может выбрать по своему усмотрению суд общей юрисдикции, которому подсудны споры:

по действующему юридическому адресу застройщика

по своему адресу в паспорте или свидетельстве о регистрации

по месту заключения или исполнения ДДУ

по действующему юридическому адресу застройщика

по своему адресу в паспорте или свидетельстве о регистрации

по месту заключения или исполнения ДДУ

По имеющейся у нас судебной практике, предпочтителен суд по адресу истца, однако бывает, что судьи незаконно отправляют такие дела для рассмотрения в суд по адресу застройщика. И тут либо подавать частную жалобу и ждать три месяца, либо те же три месяца при «переезде» разбирательства в другой суд.

Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика в судах общей юрисдикции разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно: дела распределяются автоматически компьютерной системой ГАС «Правосудие».

Комплект документов в суд

Благополучный исход дела закладывают не только сильные аргументы. В судебном процессе дольщику важно все свои доводы подкрепить фактическими обстоятельствами, которые отражают и закрепляют документы. В реалиях имеющейся судебной системы в России документы даже важнее, чем реальные обстоятельства . Они образуют некую альтернативную юридическую реальность. Неопытные граждане часто это не учитывают, и идут в суд искать правды, надеясь, что если в документах и не хватит несколько «паззлов», то суд легко внемлет их увещеваниям и ожиданиям. И ошибаются.

Как уже отмечалось выше, при описании содержания письма об одностороннем отказе ДДУ по инициативе дольщика, существуют некие типичные обстоятельства, которые образуют порядка 80 % случаев. В большинстве таких случаев комплект документов для подачи иска о взыскании с застройщика цены расторгнутого ДДУ, процентов, убытков и штрафов – един. Такой типичный комплект мы и рассмотрим.

1. Договор участия в долевом строительстве с отметкой о его государственной регистрации. И даже если квартира приобреталась по уступке, он тоже необходим наряду с договором уступки.
2. Подтверждение оплаты цены квартиры . Как правило, суд просит платёжные документы: платёжное поручение, приходный кассовый ордер или кассовый чек. Иногда бывает достаточно акта о произведённой оплате.
3. Подтверждение убытков . При наличии целевого ипотечного кредита это уплаченные проценты за пользование заёмными средствами. В таком случае подтверждением являются кредитный договор и справка об уплаченных банку процентах.
4. Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ с подтверждением отправки застройщику (чек и опись).
5. Подтверждение оплаты госпошлины . Поскольку иск будет очевидно на сумму сверх 1 000 000 рублей, то подлежит уплате госпошлина за его подачу. Например, если сумма требований 6 000 000, то рассчитываемая от 5 000 000 госпошлина составит 33 200 руб. Если дольщик обратится в общественное объединение потребителей (например, таковым статусом обладает наша МОО потребителей «Ответственность»), то сможет избежать её уплаты.
6. Доверенность необходима, если в суд обращается представитель истца.

Вопреки распространённому заблуждению доказательства того, что Вы пытались самостоятельно урегулировать спор со строительной компанией, не требуется.

Как расторгнуть ДДУ в суде общей юрисдикции?

Если по каким-либо причинам Вы рассматриваете для себя подачу иска только в суд общей юрисдикции, то ниже мы расскажем про некоторые важные моменты ведения там процесса.

Мы насчитали в возражениях, поступавших на наши иски о расторжении 32 аргумента застройщиков. Самые часто встречающиеся из них приведены в таблице с вариантом их контраргументов.

Перед обращением с иском в суд нужно обязательно зарегистрировать расторжение ДДУ и предоставить справку из Росреестра. Иск надлежит оставить без рассмотрения

В законе 214-ФЗ не установлен обязательный претензионный порядок, кроме как направление дольщиком уведомления об одностороннем расторжении ДДУ

Поведение истца является недобросовестным, поскольку он расторгает договор и тем самым нарушает интересы других дольщиков. В иске надлежит отказать

Расторжение ДДУ – право истца, установленное законом 214-ФЗ, реализуемое только при наличии чётких оснований

Проценты за пользование ценой необходимо снизить на основании их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ)

Проценты, установленные 214-ФЗ не являются неустойкой, поэтому статья 333 ГК РФ неприменима

Во взыскании убытков надлежит отказать, поскольку способ оплаты ДДУ с использованием кредитных средств был избран истцом добровольно, а обязанность по уплате процентов вытекала из заключенного между ним и банком ипотечного договора

Квартира приобреталась для личного проживания, нужна была именно к данному сроку. ЖК аккредитован банком, выдавшим кредит. Дольщик оплачивал ДДУ кредитными средствами в расчёте на добросовестное исполнение застройщиком своих обязательств. Если бы было заранее известно, что строительная компания их не исполнит – ДДУ бы не заключался и расторжения бы не было

Компенсация морального вреда чрезмерна

Квартира – самое ценное для дольщика имущество, и он рассчитывал заселиться в неё с семьей в установленный договором срок. Проживание на съёмной квартире негативно сказалось на семейном микроклимате

Во взыскании штрафов надлежит отказать, потому что застройщик не получал претензионное письмо

Претензионное письмо направлялось и по адресу из договора, и по юридическому адресу. Согласно ГК РФ юридическое лицо несёт риск неполучения письменной корреспонденции по юридическому адресу

Практика судов Москвы и области показывает, что несмотря на правильность и очевидность контраргументов, касающихся защиты дольщиком требований о взыскании процентов и убытков, в большинстве случаев они не работают: проценты снижают ниже однократной ставки, а в убытках и вовсе отказывают. Тем не менее, в исках из-за неправильной аргументации почти не отказывают. Чаще всего основания отказа кроются в неполном комплекте документов или неправильных процессуальных действиях.

Можно ли вернуть квартиру после расторжения ДДУ?

Как мы уже говорили, в половине случаев расторгнуть ДДУ и добровольно вернуть деньги не получается. И тогда нужно обратиться в суд за их принудительным взысканием. Однако строительная компания может не выплатить деньги и по исполнительному листу после вступления судебного решения в силу. Были случаи, когда к нам приходили дольщики с исполнительными листами, по которым не платил застройщик, а приставы бездействовали или не могли найти имущество.