Что нужно знать о договоре найма жилого помещения?

На поиск подходящей квартиры или добропорядочных квартирантов тратится немало сил и времени. Чтобы усилия не пропали даром, следует подойти к составлению договора найма внимательно и ответственно. Договор найма, составленный по всем правилам, помогает предотвратить возможные будущие конфликты и проблемы и избежать мошенничества одной из сторон.

Название договора

Договор найма квартиры граждане часто называют договором аренды, однако это определение неверное. Согласно Гражданскому Кодексу, частное лицо должно заключать с собственником квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо — договор аренды. По закону юридическое лицо не может выступать нанимателем, а физлицо не может арендовать жилье. Эту деталь обязательно нужно принимать во внимание, поскольку суд может признать неправильно названный договор не имеющим силы.

Как правильно составить договор найма?

В договоре необходимо указать все важные и спорные моменты, связанные с арендой помещения. Стандартные пункты договора найма: дата составления договора, срок действия, паспортные данные сторон, договор передачи квартиры, номер документа, устанавливающего право на собственность. Если помещение является долевой собственностью, в договоре обязательно должны быть указаны все владельцы долей. Собственник должен подтвердить, что квартира не является залогом, не находится под арестом, не является предметом спора.

В договоре найма необходимо указать информацию о предмете договора — квартире, которая сдается в наем. Необходимо прописать в документе сроки расчетов, их порядок, размер арендной платы в определенной валюте, а также перечислить тех, кто будет проживать в квартире после вступления договора в силу.

Рекомендуется указать в документе детали, которые часто становятся предметом споров: кто обязуется оплачивать коммунальные услуги, платить за телефон, Интернет. Следует уточнить, можно ли менять размер арендной платы в период действия договора, указать, как часто хозяин будет посещать квартиру. Рекомендуется уточнить, что о визите владелец помещения должен предупреждать квартирантов заранее. Кроме того, можно указать в документе показания счетчиков электроэнергии и водоснабжения на момент подписания договора, добавить пункт о состоянии квартиры.

Следует знать, что по закону текущий ремонт квартиры является обязанностью нанимателя, если в договоре найма не указано иное, а капитальный ремонт — это обязанность собственника квартиры. Договор найма подписывается на срок не более пять лет. Если срок в документе не указан, считается, что договор заключен на пять лет.

Важные детали

При составлении договора нужно обращать внимание на многие мелочи. Опись и описание мебели, которая имеется в квартире, поможет избежать споров в будущем: к примеру, квартиранту не придется доказывать, что кресло на момент заселения уже было сломано, а дорогого антикварного стола в квартире и вовсе не было. Лучше поставить свою подпись на каждой странице договора. Это исключит возможность подлога.

Рекомендуется указать в пункте о правах сторон, что наймодатель обязан обеспечить нанимателю круглосуточное беспрепятственное пользование квартирой, а в пункт о правах наймодателя добавить его обязанность уладить претензии со стороны других совладельцев объекта или от лиц, которые зарегистрированы в квартире.

Нужно помнить о том, что необходимо, чтобы все владельцы и лица, зарегистрированные в квартире, старше 14 лет, дали письменное согласие на сдачу помещения в наем. Либо в договоре должна стоять их подпись. Либо нужно прикрепить к документу нотариально заверенное письменное согласие этих лиц.

Договор вступит в силу после его подписания нанимателем и собственником. Этот документ необязательно регистрировать у нотариуса. Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах: один для квартиросъемщика, второй для собственника.

На вопрос по поводу оформления договора найма жилого помещения мы попросили ответить Николая Захарова, московского адвоката, кандидата юридических наук, специализирующегося в вопросах недвижимости:

— Если строго разбираться с точки зрения юридической теории, определенная разница есть. Но сточки зрения простых граждан и правоприменительной практики — нет. Существенная разница есть, если речь идет об аренде между физ/физ лицами, юр/юр или юр/физ лицами и договором социального найма или найма служебного жилья. В этих случаях разница есть и понятийный аппарат путать не стоит. Если же речь идет об аренде/найме жилого помещения между физ/физ, физ/юр, юр/юр лицами, то будут ли в договоре употребляться термины "аренда", "арендодатель", "арендная плата" или "найм", наймодатель" по большому счету нет никакой разницы ни для участвующих лиц, ни для суда или правоохранительных органов, если до них дойдет.