Какой договор с застройщиком поможет не попасть в обманутые дольщики

Строительные компании не хотят расставаться с серыми схемами привлечения средств от населения, существующие меры контроля и воздействия на них не всегда оказываются эффективными. Поэтому начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова рекомендует горожанам активнее отстаивать свои интересы еще на этапе заключения договоров, чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков.

С момента вступления в действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» прошло уже 7 лет, но застройщики по-прежнему не слишком охотно привлекают средства дольщиков по договорам долевого участия (единственный легитимный способ, предусмотренный законом).

За последние 5 лет Лариса Гильмутдинова смогла припомнить лишь один или два случая, когда министерская проверка строительной организации не выявила ни одного нарушения ФЗ-214. Наиболее распространенное нарушение, по словам юриста, – непредоставление необходимых документов (проектной декларации или отчетности) и использование серых схем при привлечении средств.

«Даже добросовестные застройщики, к которым нет претензий по срокам и качеству строительства, в той или иной мере пользуются серыми схемами, - сетует Гильмутдинова. – Это и инвестиционные договоры, и договоры простого товарищества, и предварительные договоры, и договоры займа, и даже вексельные схемы до сих пор в ходу».

Например, компания «Дискус плюс» для привлечения средств на некоторые объекты использует форму ЖСК. «Это, конечно, не вполне «серая схема», - комментирует юрист. - Но граждане должны осознавать, что они вступают в добровольное объединение физических лиц, которые строят дом собственными силами, и они при этом не являются «потребителями» и под защиту закона ФЗ-214 не попадают».

Штрафные санкции на нарушителей должного эффекта не оказывают. В немалой степени потому, что штрафуются, как правило, должностные лица, на сумму от 20 до 50 тыс. рублей. Для юрлиц санкции предусмотрены более серьезные – от 500 тыс. до 1 млн за каждый факт выявленного нарушения (грубо говоря, привлекли деньги от 5 человек с нарушениями, штраф умножается на 5 – «НН»), но власти боятся их применять, опасаясь банкротств и появления новых долгостроев. справка Застройщики – лидеры по штрафам и административным деламВ 2012 году правительство Новосибирской области уже инициировало 66 административных дел по ст. 14.28 КоАП РФ в отношении 38 застройщиков. В лидерах по количеству возбужденных дел — ООО ПКФ «НОВА-1» (пять дел), а также — ЗАО «Ситех», ООО «Сибакадемстрой Холдинг» и ООО ПК «Борей», в отношении которых возбуждено по четыре дела, сообщает Тайга.инфо. На семь компаний с начала 2012 года были наложены штрафы. Среди них — ООО «СтройАгросервис-плюс», ООО «Чернореченский кирпичный завод», ООО «НПП «Электронная техника в медицине», ОАО «Строительный трест № 43», ООО «Новосибирскстройпроект», еще два застройщика — ООО ПСК «Борей» и ООО «СтройАгросервис-плюс» — были привлечены к административной ответственности по ч. 4 ст. 19.5 («невыполнение в срок предписания контролирующего органа»).Подробнее: Тайга.инфо В то же время Лариса Гильмутдинова признает, что нет прямой зависимости между нарушением строительной организацией ФЗ-214 и затягиванием сроков сдачи объекта. Так же как нет никаких гарантий, что скрупулезно исполняющий закон застройщик не окажется несостоятельным.

«Если мы видим, что строительство идет, застройщик его не бросает, мы стараемся не усугублять ситуацию, - говорит представитель Минстроя. – К тому же любые штрафы юрлицо все равно потом переложит на плечи дольщиков. Но мы стараемся плотнее контролировать такие строительные организации, убеждаем заключить договоры долевого участия».

Сами застройщики часто объясняют использование серых схем вынужденной необходимостью, дескать, заключать договоры долевого участия они могут только после получения разрешения на строительство, а это процесс слишком долгий, и если строго придерживаться буквы закона, сроки стройки могут затянуться (а значит, и стоимость квадратного метра вырастет).

«Ничего подобного, - уверяет Лариса Гильмутдинова. – Как показывает практика, в большинстве случаев серые схемы применяются уже после получения разрешения на строительство. Основной мотив строителей в том, чтобы уйти от контроля. По закону, как только они зарегистрировали первый договор долевого участия в Росреестре, они обязаны ежемесячно перед нами отчитываться: сколько договоров заключено, какие средства собраны, как они потрачены, и отвечать за нецелевое использование собранных средств».

Естественно, строителям такой контроль не по вкусу, тем более что на кону немалые суммы. Рентабельность в строительстве вполне приличная, по словам Гильмутдиновой, в ее практике на одном из объектов максимальная рентабельность составила порядка 600%.

Юрист Минстроя настоятельно советует:

Прежде чем заключать договор со строительной организацией, нужно убедиться, что застройщик имеет большой опыт и хорошую репутацию на рынке.

Обязательно проверить наличие разрешения на строительство, причем именно того объекта, в котором находится приобретаемое жилье. Для верности можно еще справиться в отделе архитектуры района или города о том, на кого оформлен земельный участок.

Ни в коем случае не соглашаться ни на какие иные виды договоров, кроме договора долевого участия, как бы ни убеждали строители и риэлторы, что «все так делают».

«Если застройщик не соглашается заключать договор долевого участия, можно обратиться в наш отдел, и мы поможем его убедить», - заключила юрист.