Отсутствие в ГКН сведений о зонах с особыми условиями использования территории как основание для признания сделок с земельными участками недействительными (ст. 178 ГК)

1. В данной работе я хотел бы осветить проблему признания сделок с земельными участками (куплю-продажу и аренду) недействительными по основанию, предусмотренному в пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ – заблуждение относительно предмета сделки, а именно относительно объема правомочий в пользовании земельным участком.

Согласно ЗК РФ в отношении использования земельных участков существует ряд публично-правовых ограничений, которые, в отличие от частно-правовых обременений, не основаны на сделке. Сюда, прежде всего, стоит отнести вид разрешенного использования земельного участка, категорию земель, публичные сервитуты и зоны с особыми условиями использования территории (всевозможные охранные зоны). Здесь хотелось бы обратить внимание на последнюю категорию ограничений, с которой связано возникновение определенных проблем: в ряде случаев в ГКН отсутствует информация о распространении на приобретаемый земельный участок зоны с особыми условиями использования территории. Стоит сразу отметить, что подобные зоны не являются публичными сервитутами, так как они не являются чьим-то правом, а лишь вводят особый режим использования территории в пределах зоны. Поэтому они не подлежат регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, возникают ситуации, когда покупатель, приобретая в собственность земельный участок для капитального строительства (при этом категория земель и вид разрешенного использования допускают это), впоследствии обнаруживает, что участок не может быть использован по целевому назначению, так как строить-то на нем негде из-за распространения на него зоны с особыми условиями использования территории, где строительство запрещено или сильно ограничено. Эта проблема весьма специфическая, но, тем не менее, ее стоит рассмотреть.

Прежде всего, возникает вопрос, почему такие ситуации вообще возникают. Если обратиться к ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то в п. 9 ч. 2 ст. 7 содержится указание на то, что в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости при их наличии должны быть внесены сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости. К их числу согласно ст. 56 ЗК РФ как раз относятся особые условия использования земельных участков. Кроме того, предыдущая редакция п. 9 ч. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» напрямую предусматривала внесение в ГКН сведений о границах охранной зоны, установленной в отношении объекта недвижимости. В 2013 г. это указание убрали, вероятно, посчитав, что оно излишне, так как охватывается общим понятием ограничения вещных прав на объект недвижимости. Необходимость включения данных сведений в кадастр подтверждается также пп. 5 п. 8 «Порядка ведения государственного кадастра недвижимости», где сказано, что сведения об учетном номере зоны с особыми условиями использования территорий, если земельный участок частично или полностью расположен в границах такой зоны, должны быть включены в запись об объекте недвижимости. Более того, обязанность по включению сведений о такой зоне в межевой план земельного участка лежит на кадастровом инженере (согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»).

Из всего этого следует, что сведения о подобных зонах с особыми условиями использования территории должны быть включены в сведения кадастра о земельном участке. Поэтому для меня так и осталось загадкой, почему подобные случаи возникают в практике.

2. Тем не менее, мы имеем то, что имеем. Поэтому теперь хотелось бы обратить внимание на то, какие объекты предполагают установление зон с особыми условиями пользования территории. Их можно разделить на две группы. В первую входят те объекты, в отношении которых установление зон обусловлено их природой (они опасны для людей, и люди опасны для них) и которые видны «невооруженным глазом». Здесь любой человек сможет предположить (или же осмотрительный человек должен предположить), что существует какая-либо охранная зона. Это, прежде всего, водные объекты, линии электропередач, ЖД пути, другие линейные объекты и объекты повышенной опасности (например, электростанции). При анализе судебных дел я не встретил ни одного, где сделка оспаривалась бы как совершенная под влиянием заблуждения из-за того, что в кадастре отсутствовало указание на зону, обусловленную наличием объекта из первой группы. Либо сведения об этом все же исправно вносятся в кадастр, либо, производя осмотр территории при ее покупке, люди заранее могут предположить о наличии охранной зоны и проверяют земельный участок на предмет таких ограничений.

Иначе обстоит дело с объектами второй группы. Здесь распространение зоны с особыми условиями использования территории на земельный участок не столь очевидно. Это объясняется тем, что либо не виден сам объект, в отношении которого установлена такая зона (различные трубопроводы), либо наличие особой зоны сложно заметить в силу природы объекта.

Как следует из рассмотренной мной судебной практики (буду рад, если вы поделитесь ссылками на подобные дела), оспаривание сделок происходит именно из-за нахождения участка в охранной зоне объектов второй группы. Первое место среди них занимают случаи оспаривания сделок из-за наличия газопровода (см., например, Апелляционное определение Томского областного суда от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-1253/2015; Апелляционное определение Тульского областного суда от 31 июля 2014 г. по делу № 33-1858). В обоих делах истцы, приобретая земельные участки для целей капитального строительства, проверив при этом сведения кадастра, не знали о том, что эти участки частично находятся в охранной зоне газопровода, в связи с чем строительство на них запрещено. Уже позднее, получая градостроительный план и разрешение на строительство, они узнавали о наличии таких ограничений. В итоге истцы требовали признать сделку купли-продажи недействительной со ссылкой на то, что она была совершена под влиянием существенного заблуждения относительно предмета (относительно качеств предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению). Суды эти требования в обоих случаях удовлетворили.

Другой случай из судебной практики – это нахождение вблизи земельного участка объекта с санитарно-защитной зоной. Мне встретились два интересных дела, где, в одном случае, таким объектом было окружное кладбище (см. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 августа 2015 г. по делу № А60-47058/2014), а в другом – скотомогильник (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2008 г. по делу № А17-5925/2007). Весьма странные и пессимистичные примеры, но они очень хорошо иллюстрируют проблему. В обоих случаях точно так же был заключен договор аренды для целей капитального строительства, но из-за охранной зоны данного объекта оно оказалось запрещено. Поэтому суды признали эти договоры недействительными как совершенные под влияние существенного заблуждения.

3. Таким образом, можно заключить, что практика во всех случаях расценивала незнание о существовании охранных зон в качестве заблуждения. Однако остается вопрос: должны ли подобные ситуации вообще рассматриваться как заблуждение, а сделки признаваться недействительными. Ответ на этот вопрос представляется для меня крайне неоднозначным. Дело в том, что достаточно сложно сказать, должен ли был покупатель знать о подобном ограничении земельного участка (как следует из п. 2 ст. 166 ГК РФ, сторона сделки не вправе оспаривать ее, если она знала или должна была знать о наличии основания для оспаривания). Стандарт «знал или должен был знать» крайне казуистичен, и мне в литературе не встречался однозначный ответ на вопрос, какие же действия должны быть совершены, чтобы отвечать ему. Ситуацию немного прояснил ВАС РФ: так, согласно п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162, суд должен отказать в признании сделки недействительной, если лицо не проявило должной осмотрительности при совершении сделки. Однако опять же возникает вопрос о том, какие действия лица следуют включать в «должную осмотрительность». Во всех рассмотренных мной случаях ситуация была примерно одинаковая: истец запрашивал лишь выписку из ГКН и, убедившись в отсутствии там сведений об ограничениях, покупал участок (хотя в отношении участка существовала зона с особыми условиями использования территории). Из-за схожести ситуаций можно попробовать выработать единый критерий «должной осмотрительности» применительно к таким ситуациям, задав вопрос, должно ли получения выписки из ГКН быть достаточно, чтобы признать, что лицо проявило должную осмотрительность и не должно было знать о существовании зоны с особыми условиями использования территории?

Здесь приходит в голову аналогия с добросовестным приобретателем (ст. 223, 302 ГК РФ), где проверки данных ЕГРП о собственнике при покупке недвижимости недостаточно для того, чтобы быть признанным добросовестным. В совместном постановлении Пленумов ВАС и ВС № 10/22 указано, что «запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя». Так, судебная практика идет по пути, что для признания приобретателем добросовестным он должен был принять все разумные меры по уточнению титула. При этом «собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества» (см. Определение ВС РФ от 25 августа 2015 г. № 171-ПЭК15). То есть, помимо записи в Реестре покупатель должен проверить хотя бы наличие реального владения у продавца (хотя в ряде случаев даже это затруднительно), а еще лучше проанализировать договор или иной документ, по которому было приобретено право собственности. И это необходимо делать при существующей презумпции достоверности реестра!

Проецируя такой подход на оспаривание сделок в нашем случае, можно ли считать, что проверки сведений кадастра (на который действие принципа публичной достоверности не распространяется) должно быть достаточно, чтобы сказать, что покупатель не должен был знать о наличии ограничения пользования земельным участком?

Во-первых, обращает на себя внимание необходимость включения в стандарт «не должен был знать» хотя бы проведение фактического осмотра земельного участка. Это позволит выявить все объекты из первой группы, где может быть установлена зона с особыми условиями (так как они просто будут заметны невооруженным глазом), а также все объекты из второй группы, которые находятся по соседству и не скрыты под землей. Это позволило бы решить, например, проблему с оспариванием сделки из-за охранной зоны кладбища.

Остается другой вопрос: что делать с такими объектами, как газопроводы и прочее, которые просто не видно? Для ответа на этот вопрос стоит учесть и тот факт, что все лица, оспорившие покупку земельного участка, приобретали его для целей капитального строительства. То есть каждый из них столкнулся с тем, что рано или поздно необходимо было получить разрешение на строительство. Согласно пп. 2 п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ необходимым документом для получения разрешения на строительства является градостроительный план соответствующего земельного участка. В нем должны быть указаны минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий (ст. 44 ГрК), которые устанавливаются с учетом зон с особыми условиями использования территории (то есть, эти зоны отражены на плане). Кроме того, с 2012 г. ВС РФ недвусмысленно указал, что выдача градостроительного плана осуществляется по запросам любых лиц без обоснования цели его истребования и без необходимости предоставления каких-либо документов, за исключением документа, удостоверяющего личность лица (Решение ВС РФ от 14.05.2012 № АКПИ12-290). Более того, получение градостроительного плана участка является бесплатным (п. 17 ст. 46 ГрК). Таким образом, истцы отнюдь не были лишены возможности узнать об ограничениях в пользовании земельным участком и выяснить реальное положение дел (согласно п. 5 Информационного письма ВАС РФ № 162, это означает, что лицо не проявило должную осмотрительность). Помимо этого стоит учесть, что лицу, покупающему земельный участок для целей капитального строительства, все равно рано или поздно придется получать градостроительный план своего участка. Так почему бы не включить в категорию «не знал и не должен был знать» необходимость проверки данного документа на предмет выявления подобных зон с особыми условиями использования территории?

Конечно, такой подход нельзя распространять абсолютно на все случаи. Самым главным исключением должны стать сделки с участием граждан-непредпринимателей, которые не являются профессиональными участниками рынка. На них было бы чрезмерным возлагать подобное требование. Но введение подобных стандартов для организаций, занимающихся строительством, позволило бы повысить стабильность оборота.