Жилье в аренду: пошаговая инструкция для арендодателя

Имеющаяся в вашем распоряжении свободная квартира может стать хорошим источником дополнительного дохода. Лучший способ для этого — сдать свою квартиру в аренду. Чем быстрее вы найдете жильцов, тем лучше – ведь каждый день, пока дом стоит пустым, вы теряете деньги. Если вы хотите сдать свой объект жилой недвижимости грамотно, быстро, надежно, рекомендуем Вам придерживаться определённых правил.

Для начала определите месячную стоимость вашей квартиры. Во-первых, изучите объявления об аренде на сайтах и в газетах, можно обратиться к посреднику, то есть позвонить в агентства недвижимости с предложением о сдаче вашей квартиры в аренду. Выбирая агентство недвижимости, обратите внимание на его репутацию, время работы на рынке, убедитесь, что с лицензией все в порядке. В принципе любое агентство недвижимости поможет вам быстро сдать квартиру (комнату), т.к. сразу обеспечит размещение рекламы в печатных изданиях, Интернет-ресурсах. Но не стоит обращаться сразу во все агентства – это только увеличит количество звонков, но не ускорит процесс.

Узнав примерную месячную стоимость квартиры, не спешите обращаться в то агентство, где вам предложили наибольшую цену, пообещав вам быстро найти клиента, который согласится платить за нее определенную сумму. Помните, что цена должна быть адекватной, то есть соответствовать качественным характеристикам. Факторов, влияющих на стоимость жилья, очень много. Перечислим основные:

район (однокомнатная квартира в центре может стоить дороже трехкомнатной на окраине);
удаленность квартиры от метро;
количество комнат и площадь;
проходные комнаты или нет;
наличие ремонта;
наличие мебели и бытовой техники, их состояние;
этаж;
срок найма (на сутки или на длительный срок).

Не торопитесь сдать квартиру первому попавшемуся клиенту, тщательно выбирайте арендатора, но имейте ввиду, что заранее определить, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые ребята либо девушки, практически невозможно. Обязательно назначьте личную встречу, поговорите и обсудите интересующие вас вопросы, и уже тогда решайте окончательно.

В погоне за «легким квартирным рублем» не стоит терять голову. Если человек хочет сдать жилье грамотно, он должен побеспокоиться о том, как сдать квартиру официально, со всеми документами и гарантиями.

Необходимо оформить отношения с будущим квартирантом в письменном виде, то есть, заключить договор найма жилого помещения. Этот документ представляет собой соглашение, согласно которому владелец квартиры или наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи (указывается количество человек) жилье, состоящее из конкретного числа комнат, во временное пользование и за определенную плату.

Форма договора найма утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497».

Он должен быть заключен в письменной форме в трех экземплярах (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами. В договоре обязательно нужно прописывать:

паспортные данные обеих сторон;
состав семьи нанимателя (если супруг в договоре не указан, он не сможет вселиться без разрешения собственника квартиры)
адрес и площадь квартиры, бытовая техника, имеющаяся в помещении;
какие именно комнаты сдаются (если вы сдаете не всю квартиру);
размер оплаты за пользование помещением в белорусских рублях и срок оплаты (например, 5-е число каждого месяца), все залоги и предоплаты;
кто оплачивает коммунальные услуги, обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров;
вопросы ремонта (кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п.);
обсудить периодичность посещения жилого помещения его хозяином.

Важно знать, что несоблюдение установленной законодательством формы договора не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты фиксированных сумм подоходного налога.

После заключения договора гражданин, сдающий квартиру, обязан зарегистрировать его в местном исполнительном и распорядительном органе (исполкоме) или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭСе). Договор необходимо регистрировать до момента фактического предоставления жилья нанимателю, поскольку только зарегистрированный договор является основанием возникновения у него прав и обязанностей на жилое помещение. Если, к примеру, договор заключен 15 мая 2011 года, а квартира будет сдаваться с 25 мая 2011 года, соглашение должно быть зарегистрировано до 25 мая.

Документы, необходимые для регистрации договора:

заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и совершеннолетними членами семьи, а также гражданами, у которых есть равное с собственником право пользования жилым помещением;
паспорт или документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения;
3 экземпляра договора найма.

Собственнику жилья также необходимо предоставить:

технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
письменное согласие всех собственников жилого помещения — в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности;
домовая книга (при её наличии) — если сдается внаем жилое помещение в одноквартирном блокированном жилом доме;

От нанимателя — договор найма жилого помещения.

После того, как вы заключили договор найма (поднайма) жилого помещения, вы обязаны прийти в инспекцию по налогам и сборам по месту постоянного жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. В налоговую инспекцию предоставляются следующие документы:

паспорт;
копия договора найма (поднайма) жилого помещения (три экземпляра);
копия технического паспорта на квартиру (частный жилищный фонд);
выписка из лицевого счета (берется в ЖЭСе) о всех прописанных на данной жилплощади жильцах (государственный жилищный фонд);
согласие всех совместно проживающих с наймодателем членов семьи (при необходимости).

Сколько же придется платить?

Фиксированные суммы подоходного налога, которые уплачиваются гражданами, устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в пределах ставок, установленных Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах». Следовательно, в разных городах и населенных пунктах суммы подоходного налога, уплачиваемые от сдачи жилья, отличаются друг от друга.

Ставки налога определяются не за целую квартиру, а за каждую комнату в квартире. Так, в Минске ставка подоходного налога за сдачу одной комнаты в жилом помещении составляет 1 базовая величина (сегодня базовая величина составляет 35 тыс.руб.), двух комнат – 2 б.в., трех комнат – 3 б.в., четырех комнат – 4 б.в. и т.д. Кроме того, в Минске в зависимости от расположения жилых помещений по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены повышающие коэффициенты: I экономико-планировочная зона – 2,0. II экономико-планировочная зона – 1,5. III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0.

Ставка подоходного налога от сдачи в наем типовой панельной однокомнатной квартиры в спальном районе г. Минска составит только 1 б.в., поскольку в данном случае не применяется повышающий коэффициент. Для арендодателей, проживающих совместно с арендаторами, ставка подоходного налога, как и для владельцев однокомнатных квартир, составляет 1 б.в..

Предусмотрены 2 способа уплаты таких налогов: за весь год или ежемесячно. Налогоплательщик самостоятельно выбирает способ.

- Единый платёж за год:

Крайний срок уплаты налога – следующий рабочий день после того, как въехали квартиросъемщики (т.е. дня, с которого начинает действовать договор).

За каждый последующий год налог нужно платить до 1 января.

Плюс такого способа оплаты в том, что при изменении налоговых ставок в течение года перерасчёт суммы налогов не производится.

Нужно платить каждый месяц. Например, если налог за март, то заплатить его нужно до 1 марта.

При изменении размеров налоговых ставок, суммы подоходного налога будут пересчитываться уже в следующем месяце.

Бывают случаи, когда квартира сдаётся не с первых дней месяца. Тогда начисление фиксированных сумм подоходного налога производится пропорционально количеству дней сдачи квартиры в этом месяце.

Если у вас возникают сложности по вычислению суммы и порядкам и срокам уплаты налога, тогда лучше вовремя обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства за консультацией.

Некоторые граждане при сдаче в аренду жилья освобождаются от уплаты подоходного налога, а именно:

при сдаче помещений в наем близким родственникам;
при сдаче помещений в наем молодым специалистам.

В первом случае, арендатор и арендодатель должны быть близкими родственниками, и степень их родства должна быть подтверждена соответствующими документами.

В случае сдачи в наем помещений молодым специалистам такими документами являются: копия трудовой книжки квартиранта — молодого специалиста, а также копия свидетельства о его направлении на работу.

Если в календарном году доход от сдачи квартиры в наем превысил 500 базовых величин, то он будет облагаться налогом по ставке 12%. В таком случае будет необходимо предоставить налоговую декларацию о совокупном годовом доходе не позднее 1 марта и доплатить оставшуюся сумму налога до 1 мая.

Соблюдение вышеперечисленных правил поможет вам извлечь существенную выгоду и избежать неприятных инцидентов.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎