научная статья по теме ОСОБЕННОСТИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СТРИТ-РИТЕЙЛА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ Экономика и экономические науки

Текст научной статьи на тему «ОСОБЕННОСТИ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СТРИТ-РИТЕЙЛА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ»

Особенности, проблемы и перспективы развития стрит-ритейла в Санкт-Петербурге

д-р экон. наук, проф., заведующий кафедрой экономики и управления бизнесом, Северо-Западный институт управления Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (Россия, г. Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 8; e-mail: innovation78@list.ru)

канд. экон. наук, зам. заведующего кафедрой экономики и управления бизнесом, Северо-Западный институт управления Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (Россия, г. Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 8; e-mail: innovation78@list.ru)

Аннотация. В статье дается определение и классификация стрит-ритейла, анализ рынка стрит-ритейла в Санкт-Петербурге как в центральных районах, так и в спальных. Проведен сравнительный анализ Санкт-Петербургского и Московского рынков стрит-ритейла. Выявлена проблема приостановки перевода квартир из жилого в нежилой фонд, которая является замедляющим фактором для развития стрит-ритейла. Определены особенности, проблемы и перспективы развития стрит-ритейла в Санкт-Петербурге.

Abstract. This paper provides a definition and classification of street retail, market analysis street retail in St. Petersburg in the central areas and in the bedroom. A comparative analysis of the St. Petersburg and Moscow street retail markets. Has the problem of suspension of transfer of residential apartments in uninhabited fund, which is a factor in slowing down the development of street retail. The features, problems and prospects of development of street retail in St. Petersburg.

Ключевые слова: стрит-ритейл, торговый центр, коммерческая недвижимость, перевод в нежилой фонд, рынок недвижимости.

Keywords: street retail, shopping center, commercial real estate, transfer to a non-residential real estate market.

Стрит-ритейл - очень удобный формат коммерческой недвижимости. Он подходит практически для любого бизнеса, работающего с физическими лицами - это всевозможные рестораны и кафе, магазины и аптеки, туристические фирмы и агентства недвижимости. Целевая аудитория тоже может быть какой угодно - от небогатых жителей окраины, посещающий продуктовый магазин во дворе, до капризных представителей богемы, заходящей в модный бутик в элитном районе. В общем, главное преимущество стрит-ритейла - то, что он есть везде и для всех.

Главное, что влияет на стоимость помещений стрит-ритейла - это расположение. Условно стрит-ритейл можно разделить на две категории - элитный и спальный. Элитный - это помещения, расположенные в деловом центре города и выходящие на оживленные улицы. Часто первые этажи таких улиц полностью заняты торговыми предприятиями и образуют что-то вроде стихийных торговых центров. Центральные улицы любого крупного города - это очень благоприятная среда для элитного стрит-ритейла, там располагаются элитные бутики и магазины класса «средний плюс», предлагающие одежду, обувь, парфюмерию и косметику, дорогую мебель и отделочные материалы, бытовую и компьютерную технику. Недвижимостью

такого формата так же интересуются дорогие рестораны и кафе, салоны красоты, крупные туристические фирмы.

Спальный стрит-ритейл - помещения, расположенные на оживленных улицах на окраине города, а также - на тихих улицах центра. Ассортимент услуг несколько шире: продуктовые магазины, магазины торгующие товарами первой необходимости, аптеки, дополнительные офисы банков и представители тех же сфер бизнеса, что и в элитном, но работающие в более низком ценовом сегменте.

Как ни странно, с коммерческой точки зрения спальный стрит-ритейл выгоднее, чем элитный. Безусловно, цены в элитном сегменте гораздо выше, чем в недорогих магазинах, расположенных в спальных районах, но и цены на покупку или аренду недвижимости тоже гораздо выше. Но у элитного стрит-ритейла есть очень весомый плюс: будучи правильно расположенным, ваш магазин будет рекламировать сам себя. Поэтому, например, у магазинов известных брендов и торговых сетей Санкт-Петербурга есть отработанная технология: договор аренды торговых площадей на одной из главных торговых улиц города заключается обычно на три - пять лет. После истечения срока аренды магазин зачастую перемещается в торговый центр, где цена аренды ниже. Размещение на главных торго-

вых улицах служит своеобразной рекламой бренда - покупатели привыкают к марке, и, привыкнув, уже готовы искать ее в торговом центре.

Выбрать помещение формата стрит-ритейл не так уж просто. Во-первых, нужно провести предварительные исследования пешеходных и транспортных потоков и проанализировать конкурентную среду в данном районе города. Выбранное место на оживленной улице мо-жетрасполагаться в стороне от пешеходных потоков, также существует вероятностьналичияа-налогичных магазинов, конкурирующих за клиентуру. Вторая проблема - это техническое состояние помещения. Стрит-ритейл - это недвижимость в жилых домах, а они, как известно, бывают разного года постройки и состояния.

От того, насколько удачно будет выбрано помещение, зависит во многом успех дела. При выборе будущего магазина или офиса следует ориентироваться в первую очередь на географическое положение и транспортную доступность именно для вашей целевой аудитории. Также в перечень обязательных условий при выборе помещения попадает и проходимость места, и расположение витрин именно в сторону транспортных и пешеходных потоков. Это в свою очередь повысит посещаемость вашего объекта.

Второе обязательное условие - это конкурентное окружение и наличие жилой застройки высокой плотности. Ведь услуги и товары объектов стрит-ритейла ориентированы, прежде всего, на бытовые или же повседневные нужды жителей населенного пункта. А изучение конкурентной среды необходимо для того, чтобы заранее оценить прибыльность будущего дела именно в этом микрорайоне, а также создать какие-либо отличительные особенности для компании.

Третий пункт, который также является довольно значительным, это наличие парковочных мест. Этот пункт особо актуален для помещений стрит-ритейла, расположенных в центральной части Санкт-Петербурга.

Притом следует отметить, что данные критерии актуальны, как при выборе офиса или магазина в аренду, так и при покупке подобного объекта сферы стрит-ритейла. Чем удачнее расположено помещение, тем больше шансовего окупаемости в более короткие сроки.

Можно сделать выводы об особенностях и проблемах формата стрит-ритейл в Петербурге.

Основные улицы, на которых сосредоточены объекты стрит-ритейла в Санкт-Петербурге, - это Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны и примыкающие к ним улицы, а также Московский и Ленинский проспекты. Последние два расположены ближе к окраинам города, но все равно представляют собой оживленные магистрали, привлекательные для данного торгового формата.

Безусловно, торговые центры оказывают определенное влияние на стрит-ритейл. После открытия ТРК собственники стрит-ритейла в

Journal of Economy and entrepreneurship, Vol. 8, Nom. 1-3

этом районе пересматривают арендные ставки и зачастую не столько в сторону уменьшения, но и в сторону увеличения, в связи с тем, что поток потенциальных покупателей увеличивается в следствие притяжения их к вновь образованному торговому центру.

Во время кризиса произошло снижение арендных ставок в торговых центрах Петербурга на 40%. В сегменте стрит-ритейла это падение составило 50-60%.

Тем не менее, именно во время кризиса исчез ажиотажный спрос на стрит-ритейл. А в 2010 году, со строительством ТРК в центре Санкт-Петербурга у торговых операторов появилась достойная альтернатива.

Как ни странно, но важным фактором для развития петербургского стрит-ритейла являются погодные условия. Для города характерна дождливая погода, в которую неудобно гулять по улицам и заходить в отдельные магазины. Гораздо комфортнее приехать в такой день в большой торговый комплекс и делать покупки там.

В последнее время эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют ритейлерам как в Петербурге, так и в Москве объединяться и скупать целые улицы и таким образом «противостоять» большим торговым комплексам. Подобная практика широко распространена в Европе.

Аналитики, занимающиеся изучением сегмента торговой недвижимости Санкт-Петербурга, называют его парадоксальным: сегодня в нем сочетаются несколько противоречивых тенденций, обеспечивающих рынку инвестиционную привлекательность и высокий, но пока не реализованный потенциал. Уникальность рынка в его сегодняшнем состоянии заключается в том, что, с одной стороны, по статистике дефицита квадратных метров в Санкт-Петербурге не наблюдается: город занимает отнюдь не последнее место в России по обеспеченности населения торговыми площадями. К тому же начиная с конца 2010 года петербургский рынок торговой недвижимости развивался достаточно динамично и преодолел негативные последствия кризиса [1]. Об этом говорит увеличение спроса, снижение уровня вакантных площадей, рост арендных ставок и одновременный рост числа строящихся проектов. В среднем по городу уровень заполняемости торговых центров составляет более 90%, а особенно удачные, продуманные проекты заполнены на 100%,в ряде ТРК существует лист ожидания, в который арендатор записывается в ожидании вакантной площади.

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга «традиционно» несколько отстает от московского. В Москве в последнее время обратили внимание на необходимость строительства небольших районных торговых центров: желание горожан получать максимум услуг около дома приводит к росту популярности таких ТЦ и способствует активному интересу девелоперов и

ритейлеров к такому формату. В Петербурге строительство малоформатных ТЦ пока не особенно популярно, зато их нишу с успехом занимают достаточно крупные помещения стрит-ритейла, прошедшие реконцепцию и реконструкцию.

С другой стороны, ритейлеры говорят, что ощущают острую нехватку качественных торговых площадей. Но особо остро нехватка наблюдается в спальных районах - даже, несмотря на то что, по данным компании Maris в ассоциаци

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.